Las denuncias por obras en una Comunidad de Propietarios

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios con arreglo a lo que prescribe La ley de Propiedad Horizontal, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la Comunidad".

Casi todo el mundo conoce o ha oído hablar de alguna persona que ha sido objeto de denuncia administrativa por obras en su vivienda o local, bien por obras interiores o bien por obras en la fachada.

Especialmente conflictivas suelen ser las realizadas entre convecinos de un edificio por obras en fachada, por sustitución de carpinterías exteriores, por instalación de equipos de aire acondicionado, por cerramientos de terrazas, etc.

Estas obras que afectan a la fachada, y por tanto a la estética del edificio (y de la ciudad) por los problemas que representan, son las que van a centrar estas líneas, que, por su brevedad, solo pueden ser unas "pinceladas" de aproximación a la cuestión, desde la perspectiva del Ayuntamiento de Madrid, aunque en lo básico bien pueden valer para el resto de ciudades.

Lo primero que provoca la recepción de la denuncia (además de la sorpresa, enfado y preocupación) , es que se acuda al llamado "agravio comparativo" , ese que a todos nos duele tanto cuando nos toca directamente, ese "por qué a mí, si los demás han hecho lo mismo y a ellos nadie les ha dicho nada".

 Y lo primero que hay que contestar es que eso (citar el agravio comparativo) no nos soluciona nuestro problema , o dicho de otra forma, que la ilegalidad de los demás no nos hace legales a nosotros, que podemos ponerles a esos otros en problemas si , a su vez, les denunciamos a ellos, pero nada más.

Eso solo puede valernos, y solo en determinadas circunstancias, si acabamos teniendo que acudir a los Tribunales de Justicia, pero no nos va a servir como circunstancia eximente ante el respectivo Ayuntamiento.

Cuando se reciba la denuncia administrativa el Ayuntamiento va a dar un plazo (normalmente de 2 meses) para solicitar la preceptiva licencia de obras ó bien para reponer la obra a su estado original, bajo advertencia de multas y ejecución sustitutoria (con gastos a nuestra costa) si se desobedece.

Naturalmente lo mejor será tratar de obtener la licencia, siempre que la obra sea legalizable, para lo cual habrá que presentar la documentación que el Ayuntamiento exija al respecto y que suele ser:

- Rellenar impresos, abonar una Tasa y un Impuesto (El ICIO - Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras-que suele ser un 4% sobre el presupuesto de las obras), planos de "estado actual" y de "estado reformado", memoria descriptiva y presupuesto (a veces, proyecto suscrito por técnico competente), y lo más conflictivo: un proyecto de modificación del conjunto de la fachada, al que deberán sujetarse el resto de propietarios que pretendan hacer la misma obra en el futuro, o bien un estudio de conjunto para su integración en la fachada del edificio, si se trata de instalaciones de climatización o similares y son visibles desde la vía pública (artículos 6.10.6 y 6.10.8 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid , año 1977).

Es conveniente recordar aquí el art.7 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 (LPH) 

Es de sobra conocido que tal precepto se incumple sitemáticamente. Y precisamente en armonía con lo perpetuado por la LPH, el Ayuntamiento, velando también por la estética de las ciudades, exige ese compromiso de futuro de la Comunidad de Propietarios (proyecto o estudio de conjunto de la fachada) para que los siguientes propietarios que quieran acometer obras exteriores las hagan conforme a ese modelo y no de otra forma distinta.

Ahora bien, si las obras denunciadas no fueran legalizables - bien por suponer un aumento de edificabilidad y estar esta ya agotada (supuesto muy común en el cerramiento de azoteas), bien por no poder obtener la aprobación del proyecto o estudio de conjunto por parte de la Comunidad de Propietarios- sólo quedaría (como alternativa a la reposición de las obras a su estado originario) la posibilidad de alegar la prescripción de la infracción urbanística siempre que se pueda probar adecuadamente que han transcurrido los 4 años preceptivos al efecto entre la finalización de las obras y la notificación de la denuncia. De la consistencia de esas pruebas dependerá que el Ayuntamiento respectivo de por acreditada dicha prescripción y la admita, o bien que no la haga y haya que acabar interponiendo un recurso contencioso administrativo para que un Tribunal de Justicia la estime.