Legalización de actas de subcomunidad no inscrita, libro fichero
LEGALIZACIÓN DE UN LIBRO DE ACTAS, SIN QUE CONSTE INSCRITO EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL O DEL COMPLEJO INMOBILIARIO.
Se plantea la posibilidad de legalizar un libro de actas sin que conste inscrito el título constitutivo de la propiedad horizontal.
La Dirección así lo admite puesto que entiende que basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros aunque no esté formalizado en escritura pública ni esté inscrito en el Registro.
Ahora bien en este caso sus datos se consignarán en el libro fichero a que se refiere el articulo 415 RH , sin que ello prejuzgue la calificación en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate y sin la eficacia erga omnes que derivaría de su inscripción –art. 5 de la LPH-.
Por ello y para evitar confusiones entiende que en la diligencia de legalización debería expresarse “que por no resultar de los asientos del Registro la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.”
Jurisprudencia
Resolución de 8 de agosto de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Rivas-Vaciamadrid, por la que se deniega la legalización de un libro de actas.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/10/06/pdfs/BOE-A-2014-10138.pdf
LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA. LIBRO FICHERO
PROPIEDAD HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA. LIBRO FICHERO
Se plantea si es posible la legalización de un libro de actas relativo a uno de los portales que componen una edificación compleja, sin que esté configurada formalmente como una subcomunidad.
Se trata de una sola finca formada por dos bloques y éstos, a su vez, por diversos portales aunque solo está constituida una comunidad general de edificio en el Registro de la propiedad. Aunque hay normas especiales sobre reparto de gastos.
La Dirección General de los Registros y del Notariado revoca la nota y recuerda su criterio (http://www.boe.es/boe/dias/2014/10/06/pdfs/BOE-A-2014-10138.pdf) puesto que entiende que basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros aunque no esté formalizado en escritura pública ni esté inscrito en el Registro.
Ahora bien en este caso sus datos se consignarán en el libro fichero a que se refiere el articulo 415 RH , sin que ello prejuzgue la calificación en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate y sin la eficacia erga omnes que derivaría de su inscripción –art. 5 de la LPH-.
Por ello y para evitar confusiones entiende que en la diligencia de legalización debería expresarse “que por no resultar de los asientos del Registro la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales in cumplimientos de la normativa administrativa o urbanística.”
ARTICULO 415 RH
Decreto 14 de febrero de 1947 del Reglamento Hipotecario
Modificado el articulo 415 por Real Decreto 1368/1992 de 13 de noviembre (BOEe 18/12/1992) y entro en vigor a partir del 7/01/1993
En las Comunidades y SUbcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el articulo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:
1.ª Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización.
No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.
2.ª Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal
3.ª La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán:
- a) Las mencionadas de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del Presidente de la comunidad.
- b) Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral.
- c) Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro.
Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numeradas con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.
4.ª Presentada la instancia y el libro, se practicará en el Diario el correspondiente asiento. En el asiento se harán constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios.
5.ª La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad —incluyendo, en su caso, los datos registrales—, número que cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el Registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del Registrador, indicándose el sistema de sellado. La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.
El sello del Registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o por cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia.
Si los libros se componen de hojas móviles habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado.
6.ª El Registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa.
Contra la delegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección General.
7.ª Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.
Practicada o denegada la diligencia, se extenderán seguidamente las oportunas notas de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.
Transcurridos seis meses desde la presentación del libro sin que fuera retirado, el Registrador procederá a su destrucción, haciéndolo constar así en el folio del edificio o conjunto o, en su defecto, en el libro-fichero y, además, al pie de la instancia y del asiento de presentación.
Jurisprudencia
Resolución de 14 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Irún a legalizar un libro de actas.
http://www.boe.es/boe/dias/2015/05/19/pdfs/BOE-A-2015-5507.pdf