Obras y soluciones complejas para comunidades de propietarios
¿Cómo afrontar una obra compleja en una comunidad de propietarios?
Es importante resaltar que si para la ejecución de una obra, esta se contrata con varios trabajadores autónomos o empresas, se considerará a la comunidad de propietarios como PROMOTOR Y CONTRATISTA PRINCIPAL, con las responsabilidades que de ello se derivan en materia de prevención de riesgos laborales y sin olvidar que la representación legal de estas actuaciones recae en la figura del Presidente.
Como hemos visto anteriormente, la comunidad de propietarios y el presidente en su nombre , tienen la obligación de asumir funciones complejas que requieren medios técnicos y profesionales especializados de los que en general no disponen. Por ello, cuando surge la necesidad de acometer una obra importante, lo más habitual es acudir al Administrador de Fincas para que coordine las acciones necesarias junto con el Presidente y los propietarios.
La realidad es que, excepto en el caso de que el administrador de fincas sea constructor o promotor de obras, algo infrecuente y poco recomendable, le estaremos obligando a afrontar una obra compleja para la que tampoco está preparado, y que a pesar de su buena voluntad ,en muchos casos acabará convirtiéndose en una fuente de conflictos para todos y una pesadilla para él mismo.
Los riesgos de una gestión ineficiente de las obras son muchos y muy numerosos: Defectos constructivos, garantías insuficientes, incumplimiento grave con los plazos de ejecución y lo que es más peligroso: posibles demandas judiciales contra la comunidad.
Dada la importancia que tiene gestionar las obras y los mantenimientos para la conservación del edificio y siendo estos obligatorios legalmente, algunos Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, proponen que las comunidades cuenten necesariamente con la figura del Arquitecto Técnico Asesor. Un profesional de máxima confianza para las Comunidades de Propietarios ,especializado en construcción, obras de rehabilitación, reparación y mantenimiento de edificios, siendo además, el más experto en seguridad y salud durante la ejecución de éstas obras.
En general recomendamos que ante cualquier deficiencia detectada por sus propietarios o usuarios en un edificio, se solicite al Arquitecto Técnico Asesor, que efectúe una revisión de la deficiencia y valore la gravedad de la misma, indicando si así se precisa, la necesidad de realizar una reparación y la forma más adecuada de llevarla a cabo, discerniendo si es preciso obtener una licencia de obra mayor, menor o de otro tipo.
Sería aconsejable que todas las consultas relacionadas con su edificio, se hicieran al Arquitecto Técnico Asesor, que es el técnico más cercano y cualificado según la LOE, para asesorar a las comunidades de vecinos. Es muy recomendable la contratación de un Arquitecto Técnico Asesor que puntual y permanentemente preste sus servicios técnicos a su comunidad
Ventajas de contar con un Arquitecto Técnico Asesor en la comunidad.
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Aportar seguridad jurídica y optimizar la economía.
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- Realizar actas de obra y la comprobación de las certificaciones de obra.
- Gracias a los conocimientos y la constante actualización de los mismos, el Arquitecto Técnico Asesor puede informar a las comunidades de propietarios de la nueva legislación y normativa de aplicación a sus edificios, para resolver determinados problemas o mejorar la calidad de los mismos, como puede ser la adaptación de los accesos a las personas con movilidad reducida, o la mejora de la eficiencia energética de su edificio.
- Es importante también, la gestión ante las administraciones para la consecución de ayudas y subvenciones, mediante la elaboración y tramitación de la documentación precisa.
Mantenimiento y prevención
- Tampoco debemos olvidar que el Arquitecto Técnico Asesor, por sus conocimientos generales y específicos del edificio, puede con más rigor realizar el informe de evaluación del edificio (IEE), indicando con antelación a los propietarios cuando debe efectuarse.
- El hecho de que el Arquitecto Técnico Asesor conozca más de cerca el edificio, implica que podrá realizar estos trabajos de manera más diligente y también económica, puesto que necesita menos tiempo para analizar y revisar todas las partes, elementos e instalaciones del edificio, redundando esto en un menor coste para los propietarios.
- Si su edificio sufre cualquier tipo de incidencia anteriormente descrita es conveniente solicitar la intervención del Arquitecto Técnico Asesor de la comunidad, para comprobar el alcance de los daños y tomar las medidas pertinentes.
Las ventajas de contar con un Arquitecto Técnico Asesor de cabecera son claras: ofrecerá asesoramiento técnico especializado, y la seguridad y tranquilidad de que el edificio mantiene en el tiempo el cumplimiento de los requisitos básicos de la edificación, tales como accesibilidad, seguridad estructural, contraincendios, de uso, funcionalidad y habitabilidad, aportando sugerencias para la mejora del Informe de Evaluación del Edificio e informando puntualmente de estos aspectos en las reuniones de la comunidad de propietarios.
10 Razones para contar con un Arquitecto Técnico Asesor en la comunidad.
- Gestión y coordinación de los trabajos de mantenimiento y obras.
Elaboración del Plan de Mantenimiento del edificio. El mantenimiento del edificio requiere del análisis de las características de cada capítulo y sus elementos y materiales. Por lo que para abordar esta actividad de manera adecuada, es fundamental en primer lugar, la elaboración de un plan de mantenimiento específico del edificio, en el que se recojan apartados por cada elemento y unidad constructiva, señalando e identificando tanto los riesgos de degradación como los puntos críticos de los mismas.
El plan de mantenimiento contendrá además los periodos en los que se realizarán las operaciones pertinentes, el elemento a tratar y el alcance de dicha operación, ya sea inspección, sustitución, pruebas, etc. Elaborando fichas de mantenimiento de las revisiones que establece la normativa de aplicación tanto las de carácter obligatorio como las recomendadas.
- Visitas periódicas de inspección ocular del edificio.
Estas inspecciones permitirán la detección de alguna posible e incipiente patología, favoreciendo el tratamiento preventivo de los elementos, lo que repercutirá directamente en el ahorro de futuras intervenciones.
Redacción de un informe de visita en cada inspección a adjuntar al Libro del Edificio, cumpliendo así con las prescripciones de la normativa vigente. En el mismo se identificarán posibles daños detectados, diagnóstico, gravedad, pautas de actuación, así como la actualización de las precauciones de uso de las unidades de obra que lo requieran.
- Estudio y asesoramiento respecto a costes y presupuestos de posibles intervenciones en el edificio.
- Control económico de las intervenciones de mantenimiento. No se paga nada que no este certificado por el Arquitecto Técnico Asesor.
- Asesoramiento técnico especializado sobre cualquier cuestión relacionada con el mantenimiento de su edificio. Así como sobre posibles intervenciones para la mejora de las prestaciones del mismo: certificación energética, rehabilitaciones energéticas, funcionales o de mejora de cualquier otro requisito básico, intervenciones parciales: reformas, reparaciones, etc.
- Informes de evaluación del edificio (IEE) (para aquellos que tienen más de cincuenta años y para los que pretenden solicitar ayudas) e informes de eficiencia energética para viviendas y edificios en general.
- Asistencia a reuniones de comunidad para tratar asuntos relacionados con los temas anteriores.
- Gestión y tramitación de ayudas y subvenciones.
- Elaboración de proyectos cuando se requieran, a un menor coste.
En conclusión, las acciones más complicadas requieren control y asesoramiento especializado. Por ello, desde la plataforma de las comunidades de enmicalle.es , asesoramos técnicamente para la resolución de problemas complejos y obras importantes. Contamos con Arquitectos Técnicos y empresas especializadas que prestan un servicio permanente y de garantías.
Una vez la comunidad tiene el asesoramiento especializado , los propietarios podrán decidir con total seguridad la opción que más les conviene.