¿Puede el promotor reservarse el derecho de adjudicar el uso y el disfrute de la cubierta en todo o en parte a favor del titular o titulares de las viviendas situadas en las plantas bajo cubierta del edificio?
Articulo 5 y también el articulo 17 de la LPH
¿Puede el promotor reservarse el derecho de adjudicar el uso y el disfrute de la cubierta en todo o en parte a favor del titular o titulares de las viviendas situadas en las plantas bajo cubierta del edificio?
Es reiteradísima la jurisprudencia del TS admitiendo las reservas realizadas en el titulo constitutivo de propiedad horizontal, cuando son establecidas por el único propietario del inmueble, antes de verificar su venta por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertos aspectos fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el comunidad régimen de propiedad horizontal, siendo posible dar un uso privativo a un elemento común
Los artículos 396 del Código Civil y el 5 de la Ley de Propiedad Horizontal se refieren al titulo constitutivo y son esenciales para el conocimiento de los datos del inmueble y las reglas de su funcionamiento. El primero de ellos cita entre los elementos comunes que sólo se podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable, las cubiertas. Pues bien, si bien las cubiertas son elementos comunes por naturaleza y esenciales para la configuración y seguridad del edificio, son también, en especial cuando se han diseñado como terrazas practicables, susceptibles de uso que puede atribuirse a todos los comuneros o a alguno de ellos con exclusión de los demás.
Dicha reserva, aunque no tenga plazo determinado no puede ser intemporal y estará vinculada necesariamente a la condición de copropietarios que siga manteniendo el promotor, de forma que vendidas las viviendas se extinguirá la reserva, bien porque se haya distribuido el uso de la terraza entre todos o alguno de los compradores, bien porque no habiéndose efectuado la distribución el uso pase a ser común de toda la comunidad.
Manteniendose el carácter común de las terrazas y por tanto su copropiedad por parte de los titulares de los elementos privativos, la revocación y transmisión de la facultad de asignación en que consiste la reserva, sólo podrá efectuarse mendiante la modificación del titulo constitutivo con los requisitos del articulo 17 de la LPH
Jurisprudencia
DGRN
http://www.boe.es/boe/dias/2013/11/13/pdfs/BOE-A-2013-11852.pdf
STS 28 de mayo de 2012, RC 1354/2008
Roj: STS 3497/2012 - ECLI:ES:TS:2012:3497
Id Cendoj: 28079110012012100325
Órgano: Tribunal Supremo.
Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1354/2008
Nº de Resolución: 316/2012
Procedimiento: Casación
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Tipo de Resolución: Sentencia
Ratificar la doctrina jurisprudencial relativa a que «las reservasrealizadas en el Título Constitutivo de propiedad horizontal son válidas cuando son establecidas por el único propietario del inmueble antes de verificar su venta por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertas aspectos fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el régimen de Propiedad Horizontal, siendo posible dar un uso privativo a un elemento común. Si bien las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal tienen un carácter general de "ius cogens", no obstante la libertad de contratación y la obligatoriedad de los pactos, con todas las consecuencias que de ellos se deriven según su naturaleza y sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, tienen plena aplicación en esta esfera jurídica»
Roj: ATS 4992/2015 – ECLI:ES:TS:2015:4992ª
Id Cendoj: 28079110012015201562
Órgano: Tribunal Supremo.
Sala de lo Civil